何が変わった？要点だけ
2026年度税制改正大綱で、住宅ローン控除の扱いが見直されました。ポイントは2つ です。
- 中古住宅の優遇が拡充。新築との控除格差が縮まる方向に
- 新築住宅の要件が厳格化。災害レッドゾーンでの新築は対象外、2028年4月以降の建築確認はZEH水準以上が必須
加えて、2026・2027年に入居する新築の借入限度額は 2,000万円（子育て・若者夫婦世帯は3,000万円）に引き下げられています。
入居時期で控除額が変わる
控除額は 「いつ入居するか」「住宅性能がどの区分か」 の組み合わせで決まります。中古住宅の場合、ざっくりこのイメージです。
- 認定住宅（長期優良・低炭素）：借入限度額 3,000万円、控除期間 10年
- ZEH水準・省エネ基準適合住宅：借入限度額 2,000〜3,000万円、控除期間 10年
- その他の住宅（省エネ基準を満たさない）：控除期間 10年（限度額が低くなる）
新築は2028年1月以降、ZEH水準を満たさないと そもそも控除対象外 になります。中古の場合は省エネ基準未達でも控除対象（ただし控除額は低い）。
物件選びでの実務的な注意
- 中古マンションを買う際は、売主・仲介に「省エネ証明書はありますか？」を必ず確認 してください。証明書がないと、せっかく性能が良くても控除区分が下がります
- リノベーション済みの中古でも、省エネ性能の証明 が控除区分を左右します
- 新築は2028年以降の建築確認分が対象。2025〜2027年に駆け込みで建築確認を取る物件には特例があります
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